한남뉴타운 핵심 '한남3구역' 완벽 정리

한남3구역 재개발

목차

• 한남3구역 개요 및 입지 분석
• 1-1. 한남뉴타운 내 한남3구역의 위치와 특징
• 1-2. 교통, 학군, 생활 인프라 정밀 분석
• 한남3구역 재개발 사업 진행 현황
• 2-1. 조합 설립부터 시공사 선정까지
• 2-2. 향후 일정 및 분양 시기 예상
• 한남3구역 시세 및 투자 가치 분석
• 3-1. 최근 실거래가 및 매물 현황
• 3-2. 향후 집값 상승 여력 및 투자 유의사항
• 한남3구역 청약 전략 및 실수요자 체크포인트
• 4-1. 분양가 추정 및 청약 조건
• 4-2. 실거주와 투자의 갈림길에서 고려할 점
• 한남3구역과 경쟁 구역 비교 분석
• 5-1. 인근 재개발 구역과의 차별성
• 5-2. 투자자들이 주목하는 핵심 포인트
• 결론: 한남3구역, 지금 투자를 고려해야 할 이유

한남3구역 개요 및 입지 분석

1-1. 한남뉴타운 내 한남3구역의 위치와 특징

서울특별시 용산구 한남동 686번지 일대에 위치한 한남3구역은 '한남뉴타운' 전체 구획 중 가장 규모가 크고, 핵심 입지로 손꼽히는 재개발 사업 구역입니다. 한남뉴타운은 총 5개 구역으로 구성되어 있으며, 이 중에서도 3구역은 가장 중심부에 위치해 남산 조망, 한강 조망을 동시에 확보할 수 있는 입지적 희소성을 자랑합니다.

사업 면적은 약 38만 6,364㎡로, 이는 여의도공원의 약 1.3배에 달하는 규모입니다. 시공사는 현대건설이 선정되었으며, 고급 브랜드 ‘디에이치 한남’이 적용될 예정입니다. 총 127개동, 약 5,988세대 규모로 조성되며, 지하 7층~지상 22층의 대단지 고급 주거 타운으로 탈바꿈하게 됩니다.

1-2. 교통, 학군, 생활 인프라 정밀 분석

한남3구역의 가장 큰 강점 중 하나는 압도적인 생활 인프라입니다. 교통 측면에서는 6호선 한강진역, 경의중앙선 한남역이 인접해 있고, 2029년 이후 GTX-B 노선도 예정되어 있어 강남·강북 어디든 접근이 용이해질 전망입니다.

또한 명문학군으로 평가받는 용산국제학교와 한남초, 보광중, 오산고 등도 가까우며, 한남더힐, 나인원한남 등 고급 주거단지와 인접해 생활의 질을 크게 높여줍니다. 주변에는 현대백화점, 이태원 상권, 한강공원까지 걸어서 접근 가능하여 입지 면에서는 서울 내 최상위권으로 평가받고 있습니다.

한남3구역 재개발 사업 진행 현황

2-1. 조합 설립부터 시공사 선정까지

한남3구역은 조합 설립과 시공사 선정까지 비교적 빠르게 진행된 사례로 평가됩니다. 이미 2023년 6월에 관리처분계획 인가를 획득했고, 2023년 하반기부터 이주가 본격 시작되었습니다. 2024년 5월 기준, 이주율은 99.3%를 넘어서며 사실상 철거 준비가 완료된 상태입니다. 시공사로는 현대건설이 선정되었으며, ‘디에이치’ 브랜드를 통해 초고급 주거 단지로 조성될 예정입니다.

2-2. 향후 일정 및 분양 시기 예상

2024년 하반기부터 순차적으로 철거 및 착공이 이루어지고 있으며, 예정된 입주 시점은 2029년 상반기로 추정됩니다. 분양 시기는 2025년~2026년 사이가 유력하며, 이주비 대출 규제를 피했기 때문에 투자자들의 관심이 크게 높아지고 있는 상황입니다.

한남3구역 시세 및 투자 가치 분석

3-1. 최근 실거래가 및 매물 현황

2024년 현재, 한남3구역 내 단독 매물은 점차 줄어들고 있으며, 조합원 입주권 및 권리산정 기준 매물의 호가는 3.3㎡당 7,000만원에서 최대 8,500만원까지 형성되어 있습니다. 한남더힐과 나인원한남의 사례를 고려할 때 분양가 상한제가 적용되지 않으면, 신규 분양 시 3.3㎡당 9,000만원 이상도 가능하다는 분석이 나오고 있습니다.

3-2. 향후 집값 상승 여력 및 투자 유의사항

한남3구역은 입지, 브랜드, 공급 물량, 미래 인프라 측면에서 모두 뛰어난 조건을 갖추고 있어, 향후 집값 상승 여력이 매우 높습니다. 다만, 입지 프리미엄이 이미 선반영된 측면도 있고, 입주 시점까지의 장기 보유 부담도 있기 때문에 실수요 중심의 투자가 바람직합니다. 특히, 기부채납 문제와 임대주택 비율 등이 막판 변수로 작용할 수 있으므로, 정비계획 변경 이슈도 주기적으로 체크해야 합니다.

한남3구역 청약 전략 및 실수요자 체크포인트

4-1. 분양가 추정 및 청약 조건

한남3구역의 예상 분양가는 시세 반영 여부에 따라 차이가 크지만, 인근 고급 아파트의 사례로 미루어 보면 3.3㎡당 8,000만 원 이상이 유력합니다. 만약 분양가 상한제가 적용되지 않는 민간 재개발로 확정된다면, 입주권자 외 일반 분양자는 청약가점 및 소득 요건에 관계없이 경쟁이 치열할 것으로 예상됩니다.

서울 재개발 청약에서는 무주택자 우선, 청약가점제가 주요 요소로 작용합니다. 1순위 자격을 갖추기 위해서는 서울 거주 2년 이상, 5년 이상 무주택 유지 등이 필요하며, 가점은 60점 이상이 유리합니다.

4-2. 실거주와 투자의 갈림길에서 고려할 점

한남3구역은 실거주자와 투자자 모두에게 매력적이지만, 최근 정부의 실거주 요건 강화와 장기 보유 부담 등을 감안하면 실수요자의 전략이 더욱 중요합니다. 특히 조합원 분양은 실거주 의무가 없지만 일반 분양은 일정 기간 실거주 조건이 붙을 수 있으므로, 청약 전 규정 확인이 필수입니다.

또한 투자 목적이라 하더라도 장기 보유 전략이 요구됩니다. 입주까지 4~5년이 소요되는 만큼 자금 여력과 대출 계획을 면밀히 검토해야 하며, 한남3구역 재개발에 대한 정책 변화, 규제 리스크, 공급 과잉 가능성 등도 꼼꼼히 확인해야 합니다.

한남3구역과 경쟁 구역 비교 분석

5-1. 인근 재개발 구역과의 차별성

한남3구역은 단순한 대규모 재개발을 넘어, 입지적 독점성과 브랜드 파워, 공급 규모 측면에서 서울 내 재개발 사업 중 '끝판왕'으로 불리는 유일한 사례입니다. 용산구 내 다른 구역, 예를 들면 이촌동 리모델링, 후암동 재개발 등과 비교해도 규모와 입지, 진행 속도에서 한남3구역은 독보적입니다.

또한 디에이치 한남이라는 하이엔드 브랜드는 강남권 디에이치 아너힐즈, 디에이치 자이 개포 등과 나란히 상징성을 가진 브랜드로, 향후 초고급 아파트 시장을 대표할 단지로 성장할 가능성이 높습니다.

5-2. 투자자들이 주목하는 핵심 포인트

투자자들이 주목하는 핵심은 바로 ‘고급화 + 희소성 + 입지’ 3박자입니다. 한남3구역은 기존 한남더힐과 나인원한남이 만들어낸 프리미엄 시장을 자연스럽게 흡수하며, 한강변 대규모 신규 단지 중 마지막 기회가 될 것으로 보입니다.

특히 외국인 수요, 임대사업자, 고액 자산가 등의 투자 문의가 꾸준히 이어지고 있으며, 입주 시기에는 전매 제한 해제를 통한 2차 시장 활황도 예상되고 있습니다.

 

결론: 한남3구역, 지금 투자를 고려해야 할 이유

서울 내 마지막 황금 입지로 평가받는 한남3구역은 단순한 재개발이 아닌, 도심 속 하이엔드 도시로의 전환이라는 의미를 갖습니다. 용산이라는 글로벌 개발 축의 중심에 위치하고, 교통망과 교육, 생활 인프라를 모두 갖춘 이 지역은 부동산 시장의 ‘핵심 가치’를 오롯이 담고 있는 공간입니다.

현재 이주는 거의 완료되었고, 분양 및 착공은 속도를 내고 있으며, 입주 후 한남뉴타운 전체의 가치 상승 효과까지 기대할 수 있습니다. 지금이야말로 한남3구역에 대한 관심을 구체적인 전략으로 전환할 시점입니다.

 

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한남3구역 시세와 향후 전망, 투자 가치 분석